Stanovanjsko pravo: najemnina, stanovanjski stroški, odpoved, varščina, upravljanje

Najem

Najem je nadomestilo za prepuščanje premičnin (vozila, stroji) ali nepremičnin (hiše, stanovanja). Posebej velik pomen ima najem stanovanj in poslovnih prostorov. Zakonodaja o najemnih razmerjih je urejena v prvi vrsti v Splošnem civilnem zakoniku (ABGB) in v Zakonu o najemnih razmerjih (MRG). Zakon o najemnih razmerjih se ne uporablja za vse oblike najema.

Najemnina

Najemnina je cena za prepuščanje predmeta najema, ki jo je treba plačati. Najemnina lahko vsebuje naslednje postavke:

  • čista najemnina (ta je za določene predmete najema zakonsko urejena, npr. najemnina za posamezne kategorije stanovanj, orientacijska vrednost najema)
  • alikvotni delež obratovalnih stroškov in javnih dajatev
  • alikvotni delež stroškov za skupno opremo in podobno
  • plačilo za opremo, dano v najem
  • prometni davek

Obratovalni stroški

V skladu z Zakonom o najemnih razmerjih v obratovalne stroške sodijo:

  • Voda in odplake
  • Čiščenje kanalov
  • Odvoz smeti
  • Zatiranje škodljivcev
  • Storitve čiščenja dimnika
  • Zavarovalne premije
  • Stroški upravljanja
  • Čiščenje hiše, vključno s čiščenjem snega
  • Dajatve državi
  • Tekoči obratovalni stroški za skupne površine

Ta seznam ni popoln toda naj bi podal pregled stroškov.

Za predmete najema, ki niso podvrženi Zakonu o najemnih razmerjih, se morajo v pogodbi določiti obratovalni stroški, ki jih krije najemnik. Če ni nobenih določb v pogodbi, vse obratovalne stroške krije najemodajalec.

Odpoved

Pri predmetih najema, ki so podvrženi Zakonu o najemnih razmerjih, obstajajo omejitve odpovedi. Najemodajalec lahko odpove, če obstaja razlog za odpoved, ki ga kot tehtnega prizna zakon. V te razloge sodijo neplačanje najemnine, občutno škodljiva raba predmeta najema, lastne potrebe najemodajalca. Najemodajalec lahko odpove najemni odnos samo po sodni poti. Najemnik lahko vedno odpove najemni odnos za nedoločen čas ob upoštevanju odpovednega roka enega meseca, in sicer z zadnjim dnevom v mesecu (če ni zmenjeno drugače).

Varščina

V pogodbah o najemu se pogosto dogovarja varščina, ki jo mora dati najemnik. Namen varščine je, da jo najemodajalec lahko uporabi v primeru eventualnih zahtev za nadomestilo škode in da ni treba voditi sodnega postopka.

Po zaključku najemnega odnosa mora najemodajalec najemniku brez odlašanja vrniti varščino skupaj z do tedaj ustvarjenimi obrestmi.

Stanovanjska zakonodaja

Stanovanjska zakonodaja za lastnike stanovanj se ukvarja z upravljanjem nepremičnine, ureditvijo uporabe, sprejemom sklepov skupnosti lastnikov, položajem upravitelja, tekočimi stroški in njihovim obračunom, posebej s stroški gretja in uveljavljanjem pravic v pravnih zadevah stanovanjske lastnine.

Grasch + Krachler Rechtsanwälte OG, Leibnitz – Graz – Avstrija