Najamno i stambeno pravo: najamnina, režijski troškovi, otkazivanje ugovora, kaucija, upravljanje

Najamno pravo

Najam je naknada za prepuštanje pokretnih predmeta (vozila, strojeva) ili nepokretnih predmeta (kuća, stanova). Veliko značenje ima prvenstveno najam stanova i poslovnih prostorija. Najamno pravo uređeno je napose Općim građanskim zakonikom (ABGB) i Zakonom o najamnim odnosima (MRG), pri čemu se Zakon o najamnim odnosima ne primjenjuje na sve oblike najma.

Najamnina

Najamnina je cijena koju valja platiti za prepuštanje predmeta najma. Ona može sadržavati sljedeće stavke:

  • neto najamnina (ona je za određene predmete najma regulirana zakonom, npr. najamnina za pojedine kategorije stanova, orijentacijska vrijednost najamnine)
  • alikvotni udio u režijskim troškovima i javnim davanjima
  • alikvotni udio troškova za zajedničku opremu i slično
  • naknada za opremu danu u najam
  • porez na promet

Režijski troškovi

U režijske troškove prema Zakonu o najamnim odnosima spadaju:

  • voda i otpadne vode
  • čišćenje kanala
  • otpad
  • suzbijanje štetnika
  • čišćenje dimnjaka
  • premije osiguranja
  • troškovi upravljanja
  • čišćenje kuće uključujući i čišćenje snijega
  • javna davanja
  • tekući režijski troškovi za zajedničke površine

Ovaj popis nije potpun, ali trebao bi dati pregled režijskih troškova.

Za predmete najma koji ne podliježu Zakonu o najamnim odnosima režijski troškovi koje plaća najmoprimac moraju se ugovorno dogovoriti. Ako ne postoji ugovorni dogovor, sve režijske troškove mora snositi najmodavac.

Otkaz

Pri predmetima najma koji podliježu Zakonu o najamnim odnosima postoje ograničenja glede otkaza. Najmodavac smije otkazati ugovor samo ako postoji zakonski priznat razlog za otkaz. U to se između ostalog ubrajaju neplaćanje najamnine, pretežno štetno korištenje predmeta najma, vlastite potrebe najmodavaca. Najmodavac može samo sudski otkazati najamni odnos. Najmoprimac kod najamnog odnosa na neograničeni rok može u svakom trenutku otkazati ugovor, pridržavajući se jednomjesečnog otkaznog roka, koji počinje teći od posljednjeg dana u mjesecu (ukoliko nije nešto drugo dogovoreno).

Kaucija

U ugovorima o najmu često se dogovara kaucija koju mora položiti najmoprimac. Ona služi tome da je najmodavac može upotrijebiti u slučaju eventualnih zahtjeva za odštetom te da ne mora voditi sudski postupak.

Nakon okončanja najamnog odnosa najmodavac mora najmoprimcu vratiti kauciju zajedno s do tog trenutka ostvarenim kamatama.

Stambeno zakonodavstvo

Stambeno zakonodavstvo za vlasnike stanova bavi se upravljanjem nekretninom, uređivanjem korištenja, donošenjem zaključaka zajednice stanara, postavljanjem upravitelja, tekućim troškovima i njihovim obračunom, napose troškova grijanja te provedbom pravnih propisa u pravnim predmetima s područja vlasništva stanova.

Grasch + Krachler Rechtsanwälte OG, Leibnitz – Graz – Austrija